张家辉最近卖掉了中半山嘉慧园的那套房子，成交价是一亿三千二百万，他在2017年买下这套房子时花了一亿三千一百万，加上两次买卖的佣金和印花税，总共支付了八百二十万手续费，表面看起来他赚了一百万，实际上却亏了七百一十九万，那套房子从2020年起他就搬走了，一直挂在市场上卖，直到2026年中才终于出手，期间他三次降低价格，最后成交价比同户型的市场价还高出三千万，这说明买家确实不多。
这间房子的实用面积有3366平方尺，四个房间，当初他买的时候是第一次置业，省下了15%的买家印花税，但后来再卖掉，就得支付全额税款，再加上代理费用263万，这些成本压得人喘不过气来，更麻烦的是，房子空置了六年都没租出去，按照附近高端单位的月租8万来计算，光是租金就少收了576万，这笔账很多人不会提起，但对普通人来说，这笔钱足够换一套小点的房子了。
嘉慧园原本并非普通住宅，霍英东、何鸿燊和顾纪筠都曾在此居住，购买它不只是为了居住，更是进入特定圈子的途径。疫情之后，跨境流动中断，内地富裕人士不再前来香港购房，本地富豪也转变了想法，有人选择购买私人岛屿，有人直接飞往海外投资房产。中半山那些老牌豪宅地段依旧，但“只卖给熟人”的传统规则已经失效，中介现在难以开拓新客户，挂牌再久也无济于事。
2020年挂牌叫价两亿，靠的是名人住过、景观无敌这些老话术，到了2024年，买家先问净回报多少、物业费多少，同小区去年有套房以1.02亿成交，买家根本不关心谁住过，只看账本，港币利率高，未来可能加物业税，持有成本被重新计算。
张家辉买房不是为了炒房，他一开始是为了孩子上学才买的，后来急着要走，又担心房价跌得太狠，就来回调整价格，结果越拖亏得越多，这种情况其实挺常见的，很多香港中产现在觉得房子住着不舒服，卖也不好卖，投资的价值越来越低，像恒生银行何添家族和顾纪筠这些人，最近几年都从老牌豪宅区搬出来，转到私人会所式的小区或者海外人少的地方，不是房子本身有问题，而是大家不再相信住得好就代表地位高那套说法了。
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